股市大跌波及楼市:深圳房价熄火豪宅也烦恼

核心提示:100万来自何方并不明确。但市场同类现象中,却有不少抽走买房的订金去补股市“窟窿”的案例,也有二手房业主抛售房产,去“输血”股市。股市跌了,可以转移到楼市去避险吗?答案也许是否定的。与2008年股市与楼市的“跷跷板效应”不同的是,2015年的股市与楼市出现“同步共振”现象。

21世纪经济报道 

7月9日,一篇《我在这轮股灾中亲历被强平》的文章在微信中广泛流传,一位未具名的850万本金投资者利用1:1杠杆融资,股市暴跌之下,其账户于7月8日被强制平仓。该人士称,其本来筹集了100万保证金准备交的,但最终还是被平仓。

100万来自何方并不明确。但市场同类现象中,却有不少抽走买房的订金去补股市“窟窿”的案例,也有二手房业主抛售房产,去“输血”股市。

股市跌了,可以转移到楼市去避险吗?答案也许是否定的。与2008年股市与楼市的“跷跷板效应”不同的是,2015年的股市与楼市出现“同步共振”现象:上半年房价暴涨的深圳楼市,进入7月开始放缓;北京、上海、深圳的一些依赖高净值人群的豪宅,也开始变得难卖。

深圳房价“熄火”

与6月以来股市暴跌同步,暴涨三个月的深圳楼市也开始降温。

伴随去年9·30新政之后股市的暴涨,楼市也步入兴奋。在深圳,部分区域3月以来的房价暴涨50%以上;在北京,一些人拿出股市盈利购买豪宅。

然而自6月15日以来,股市暴跌,上证综指从5178点高位直接坠落到3500点之下,下跌幅度超过30%,两市总市值蒸发超过20万亿元。

7月初,深圳龙华、龙岗、南山等区域,逐渐放出一些特殊的房源:“业主股市亏损急卖笋盘”,通常比市场价低数十万左右。

深圳中原地产总经理郑叔伦透露,最近有中介人员反映,有因股市暴跌而亏掉“首付”的购房者,也有因股市暴跌需要卖房套现的卖房者出现,导致部分区域的部分房源报价下降。

从中原报价指数中能够更直观看到市场的变化。上周,中原报价指数为63.6%,较前一周大幅下降8.3个百分点,业主报价提升速度减弱。其中坂田区域、南山南区等区域盘源报价明显回落。

另根据深圳中原经理指数显示,上周地铺经理指数较上周大幅下降4.4%,其中看跌经理人上升至6.7%,看平经理人占比上升至51%,看升经理人占比与上周相比减少5.8个百分点,占比42%。

对于股市和楼市的关系,业内流行的看法是“跷跷板”理论。楼市低迷,楼价下调,社会资金流进股市推动股价上涨;楼市热,房价涨,资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌。

但在这轮股市中,短期内的暴涨和暴跌,打破了上述循环。而且,本轮股市拥有强烈的杠杆特征,暴跌后,导致许多机构和个人投资者爆仓,融资盘强平的压力导致许多场外资金(原本的购房资金)可能会集中冲入股市,进行融资追加保证。

这种联动效应在深圳更为明显。中金公司指出,深圳当地开户的股东账户数已经超过1200万,深圳城市中股民占比至少在60%以上,股市财富效应导致城市短期购买力显著变化,是深圳此轮房价暴涨的主要原因。

然而股市暴跌,导致“股民们”的财富急剧缩水。深圳中原认为,如果救市不力,将有可能引爆两融盘,造成市场崩溃,影响银行体系,使资金面更为紧缩。“当前应该紧密跟踪资本市场的变动情况,如果股市继续暴挫,恐怕楼市也难以独善其身。”

豪宅的烦恼

深圳楼市降温的同时,京沪深豪宅的日子也有点不好过。

一方面是供应高企,北京和深圳光单价10万以上的豪宅,就各有1000多套,而按照以前的年均销售速度,每年只能卖出不到100套;另一方面,是股市的双重影响,股市暴涨,客户拿钱进股市投资;暴跌时,一些客户则会选择退订,将钱转进股市,以避免平仓。

北京顶豪项目龙湖西宸原著流传着一个故事:在A股5000多点的时候,一位客户把计划继续加仓的钱,用来买房子送给太太做生日礼物,从而避免了巨额损失。

西宸原著开盘前,就面临一个和股市“争”客户的问题。北京龙湖称,在设计多种股市可能模拟模型后,得出一个关键结论和策略:A股年内不会超过6000点。因此必须在股市上涨阶段开盘,这是造富阶段,肯定比下跌阶段好。

西宸原著在6月12日取得预售证后,很快开盘。6月30日,龙湖宣布,共销售30套、10个亿,销售均价约为16万元。这中间半个多月,经历了股市的最初下跌阶段,所幸并未影响到客户的买房行为。

但其他此后推出和将要推出的豪宅就没这么幸运了。原因是,西宸原著单盘半年销售占到近三年来北京市场3000万量级年均销售总套数约20%,年均销售额七分之一强。留给其他项目的空间不多了。

另外,随着股市暴跌,几位北京的豪宅操盘手透露,最近确实有前期订购客户,为避免股市平仓,撤走了订金。

一位大型开发商人士说,今年股市对楼市的影响,很大一部分是体现在高端市场和豪宅产品上。最近,上海和深圳也出现了豪宅退订、退房现象,也明显与股市有关。